Un avis préalable est requis pour annuler ces ventes
Article amendé : La stipulation abandonnant le droit à la mise en demeure est sans valeur (sentence de la cour en date du 17 janvier 1940)
Le droit de résolution de vente d’un immeuble faute de paiement du prix ne peut être exercé par le vendeur impayé à moins qu’il ne donne un avis de soixante jours à l’acheteur pour lui permettre de remplir ses obligations et ce, même si l’acte de vente a stipulé que le droit de résolution pourra être exercé sans mise en demeure.
Ce principe ressort des récents amendements apportés aux règles du droit de réméré lesquelles s’appliquent « mutatis mutandis » à la résolution de la vente faute de paiement du prix.
C’est ainsi qu’en a décidé l’honorable juges Joseph Demers, de la Cour supérieure,. Lorsqu’il a rejeté avec dépens l’action en résolution de vente intentée par Dame Adelina Pesant, de St-Joseph du Lac, veuve de Camille Legault, autrefois cultivateur de St-Hermas, contre M. Jean-Louis Houle, cultivateur de St-Hermas, numéro 6813, C.S. Terrebonne.
Les faits de la cause sont ordinaires. En 1935, feu Camille Legault vendit une terre à M. Hector Pesant, qui s’engageait à en payer le prix selon les conditions de l’acte de vente, dont l’inexécution des obligations permettrait au vendeur d’obtenir la résolution de la vente sans mise en demeure.
Monsieur Pesant vendit l’immeuble à M. Houle qui s’engagea aux mêmes conditions tandis que, par ailleurs, M. Legault décédait et son épouse héritait de ses droits. Les choses étant ainsi, M. Houle fait défaut aux obligations de l’acte de vente et, immédiatement, sans mise en demeure, selon les termes de l’acte, Mme veuve Legault prend action en résolution de vente.
Monsieur Houle toutefois s’est défendu avec succès en plaidant que l’action était prématurée, parce que la demanderesse ne lui avait pas donné l’avis de soixante jours prévus par la loi.
L’honorable juge De ers a maintenu cette défense et rejeté l’action en :
Considérant que l’action de la demanderesse est une action en résolution d’une vente d’immeuble, faute par le défendeur d’effectuer le paiement du prix et d’avoir rempli les obligations auxquelles il était tenu en vertu de l’acte de vente ;
Considérant que l’article 1537 du Code civile décrète que la stipulation et le droit de résolution d’une vente d’immeuble faute de paiement du prix sont sujets aux règles concernant le droit de réméré énoncés dans les articles 1547,. 1548, 1550, 1551 et 1552 du Code civile ;
Vu les amendements apportés à l’article 1550 du Code civil par la loi relative à la vente avec faculté de réméré, chapitre 97, 2 Go. VI ;
Vu les articles 1550a, 1550nb et 1550c ajoutés après l’article 1550 par la même loi, lesquels amendements s’appliquent au présent cas « mutatis mutandis » ;
Considérant que la clause de l,acte de vente, sur laquelle la demanderesse base son droit de résolution de la vente, se lit comme suit : « Faute par l’acquéreur d’accomplir toutes ou chacune des obligations ci-haut stipulées, les vendeurs auront le droit de demander et d’obtenir la résolution de la présente vente, sans mise-en-demeure, et de reprendre la propriété ».
Avant l’amendement, cet article 1550 se lisait : « Faute par le vendeur d’avoir exercé son droit de réméré dans le terme prescrit, l’acheteur demeure propriétaire irrévocable de la chose vendue. »
(Texte paru le 18 janvier 1940).
