Que fait le promoteur ? De l’argent
Mais que font tous ces promoteurs immobiliers à part d’excellentes rentabilités ?
« Leur travail quotidien est aussi mystérieux et inconnu que leurs bénéfices. Beaucoup de François pensent qu’il n’y a même pas de « métier » de promoteur et le texte ci-dessous résume bien l’opinion qu’on entend au Café du commerce.
- – À quoi sert un promoteurs : Est-il un bailleur de fonds (…) — Non, le plus souvent le promoteur n’avance pas d’argent (…)
- Est-il chargé de dresser les plans de l’immeuble? Non, c’est le travail de l’entrepreneur.
- Se charge-t-il de commercialiser les appartements? — Non. La tâche est généralement confiée à un cabinet immobilier.
Alors que fait-il? – Il gagne de l’argent… »
Même s’il s’agit la du point de vue d’un expert sur la situation des promoteurs immobiliers, le livre qu’il a écrit sur ce métier complexe et spécial, permet d’effectuer des rapprochements avec ce qui se passe au Canada et sans doute ailleurs.
Né de l’extension des techniques dans tous les domaines d’activité, le promoteur immobilier doit posséder et exercer simultanément des compétences de tous ordre – juridiques, financières, architecturales, techniques, commerciales, etc., une heureuse polyvalence qui doit permettre de coordonner, tout en les laissant s’exprimer tous les spécialistes qui participent aujourd’hui à l’acte de construire, architectes et ingénieurs, décorateurs et paysagistes, publicitaires et juristes, sociologues et commerçants, etc.
Un certain profil
La profession requiert un certain « profil » où les qualités intellectuelles et les qualités humaines ont autant d’importance. Ce qui explique sans doute qu’il y a très peu de grands promoteurs, qu’aucune formation universitaire particulière ne conduise à cette profession, et que celle-ci reste encore très inorganisée, rassemblant toujours le meilleur et le pire.
C’est ce qu’explique Jean-François Dhuys dans son livre « Les Promoteurs”.
Trois types de promoteurs
L’auteur regroupe trois types de promoteurs immobiliers : les prestataires de services, les promoteurs entrepreneurs en bâtiment et les promoteurs capitalistes.
Inventeurs d’opérations immobilières, l’activité des promoteurs du premier groupe consiste d’abord à rechercher les capitalistes qui acceptent de prendre le risque financier. Chaque opération est constituée sous la forme juridique d’une société civile ad hoc, qui vivra le temps de la construction et mourra avec la dernière vente de logements ou du dernier pied carré de bureaux.
Pour ce genre de promoteur, lorsqu’il est de faible importance, il suffira d’intéresser des clients habituels : professions libérales, industriels ou riches commerçants, qui ont souvent acquis un patrimoine de logements neufs afin de les louer, et les destiner à la promotion de préférence aux autres placements traditionnels.
Le promoteur – prestataire de services de grande notoriété, mais indépendant d’un groupe financier, regroupe lui aussi des capitaux flottants mais appartenant à des compagnies d’assurance, à des caisses de retraite ou à des établissements financiers.
Enfin il existe des promoteurs – prestataires de services, filiale d’un groupe financier.
Les promoteurs entrepreneurs de bâtiment sont probablement ceux qui se rapprochent le plus de ce qui existe au Canada dans le domaine des développements de maisons résidentielles (alors que les grands complexes immobiliers sont souvent construits par des sociétés immobilières spécialisées de grande envergure (Marathon, Ivanhoe, Cemp, Trizec, etc.).
Ces promoteurs ont l’avantage d’intégrer toutes les fonctions en une seule organisation.
Les promoteurs capitalistes
La troisième catégorie de promoteurs, les capitalistes, joue un rôle très important: les grands établissements financiers (surtout des banques d’affaires et des compagnies d’assurances) ont institutionnalise les opérations plutôt que de recommencer le même schéma de nouvelles entreprises pour chaque projet immobilier.
Pour ces grandes firmes financières, il s’agit surtout de rechercher des placements profitables pour les fonds dont ils disposent.
Selon Jean-François Dhuys, ce rendement est fort attrayant puisqu’il procure une rentabilité « d’un moins 20 pour cent » sur le capital investi, à laquelle s’ajoute un autre gain de 20 pour cent pour les honoraires de gestion, qui couvrent les frais généraux de la société.
Le rôle de l’architecte
L’architecte joue en France un rôle beaucoup plus considérable, semble-t-il, qu’au Canada. L’exemple de l’architecte français Taillibert, qui est attaché au projet des Jeux olympiques, de Montréal, le prouve bien.
Souvent, les terrains présentés aux promoteurs ont une hypothèque d’architecte, ce dernier jouant un rôle important dans l’approvisionnement en terrains. De plus, ils restent les meilleurs maîtres d’œuvre pour les petites opérations. Il reste que la parcellisation de la profession de promoteur n’est pas étrangère à la faible compétence de la plupart d’entre eux, souligne M. Dhuys. Mais le véritable problème reste la spéculation foncière, les besoins en terrains à bâtir étant considérables. (L’on construit 500,000 logements par an en France contre environ la moitié au Canada).
Au Canada, ce sont les terrains agricoles qui supportent l’urbanisation. Dans les quartiers les plus recherchés des grandes villes, précise l’auteur, les prix peuvent doubler en 3 à 5 ans.
En fait, explique M. Dhuys, la spéculation n’est pas volontaire pour tous, mais tous en profite, y compris l’État lorsqu’il revend certains lotissements de terrains lui appartenant. Toutes manquent de trésorerie, « mais dorment sur des monceaux d’or », vendant petit à petit leur patrimoine pour réaliser leurs projets immobiliers, grâce à la spéculation. Il est donc incontestable, conclut Jean-François Dhuys, que l’État participe à la hausse générale.
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