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Mise de fonds

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Mise de fonds pour une hypothèque au Québec

Avant de commencer à chercher une maison et demander une hypothèque, vous devez amasser l’argent nécessaire pour la mise de fonds, c’est-à-dire la fraction du prix d’achat que vous débourserez vous-même au moment de faire l’acquisition de votre maison. L’hypothèque couvrira le reste.

Pour pouvoir amasser l’argent, il faut déterminer le montant de la mise de fonds nécessaire que vous pouvez vous permettre. Ce montant représente votre participation financière, ou plutôt votre valeur nette dans la maison. Conformément à ce montant, vous pourrez explorer les solutions qui s’offrent.

Par exemple, vous pouvez avoir différentes options hypothécaires en fonction de votre mise de fonds. En général, si la mise de fonds est de 20 % ou plus du prix d’achat de la maison, vous pouvez demander une hypothèque conventionnelle. L’hypothèque conventionnelle est celle dont les frais sont les moins élevés parce qu’il n’est pas nécessaire de souscrire une assurance. Si la mise de fonds est inférieure à 20 %, l’acheteur peut demander une hypothèque assurée.

Dans ce cas, il faut avoir une assurance prêt hypothécaire et votre banque peut vous aider à cet égard. Vous pouvez payer cette prime d’assurance sur le champ ou l’ajouter au montant de l’hypothèque et la rembourser au rythme des versements hypothécaires. D’habitude, il est avantageux de fournir la mise de fonds la plus élevée possible, car les frais d’intérêts sont proportionnels au montant de l’hypothèque. Les économies peuvent être très importantes à long terme.

Pour le financement de votre mise de fonds, il est possible de faire recours à certaines stratégies, par exemple, puiser dans les économies que vous avez accumulées ou se servir de votre REER pour l’achat de votre première maison. Quel que soit le montant de la mise de fonds, n’oubliez pas de prévoir un peu d’argent pour l’inspection de votre maison, les frais de clôture, le déménagement et les autres frais éventuels. N’oubliez pas de demander à votre agent immobilier combien vous devriez mettre de côté à ces fins.

Évaluer ses possibilités (établir l’admissibilité préalable)

Avant même de commencer à chercher une maison, vous devez savoir combien vous pouvez vous permettre de payer pour elle. Sinon, vous perdrez votre temps à regarder des maisons qui sont hors de votre portée.

D’ailleurs, il sera difficile de ne pas être déçu quand vous visiterez des maisons moins coûteuses. Pour avoir une idée de ce que vous pouvez vous permettre, il faut tenir compte des éléments suivants :

  • La mise de fonds dont vous disposez. La mise de fonds est le montant que vous avez. Déduisez le montant de votre mise de fonds du prix d’achat de la maison et vous obtiendrez ainsi le montant de votre hypothèque.
  • Votre revenu familial : il s’agit du montant brut, c’est-à-dire, le montant avant impôts et autres prélèvements que vous et votre conjoint(e) ou partenaire gagnez par année. Ce revenu peut être déterminé à partir de votre déclaration de revenus et d’autres documents.
  • Votre passif (les dettes) et les versements mensuels qui s’y rapportent.
  • Vos dépenses mensuelles estimées relatives au logement.
  • Le ratio d’endettement brut (REB) et le ratio d’endettement total (RET) acceptables pour le financement hypothécaire.
  • La façon dont vous dépensez actuellement votre argent.

Pour établir l’admissibilité d’un emprunteur à une hypothèque, il est possible d’établir l’admissibilité préalable. Au fait, il ne s’agit pas d’une obligation ni de processus d’approbation: c’est une simple conversation avec un prêteur au sujet des possibilités de financement. Dans ce cas, le prêteur tient compte de plusieurs facteurs, dont les deux plus importants sont les suivants : Votre mise de fonds et votre revenu familial.

Évaluer le tout pour établir l’admissibilité préalable

Mais c’est à vous d’examiner toutes vos dépenses pour subvenir aux besoins de votre famille: la nourriture, les vêtements, l’essence dans le réservoir, les loisirs… (D’ailleurs vous devez avoir une réserve pour les situations d’urgence).

Votre conseiller en prêts hypothécaires peut vous aider à faire en sorte qu’il vous reste de l’argent pour les nécessités de la vie, ainsi que pour le mode de vie que vous avez choisi. D’habitude, les prêteurs se servent des calculs suivants pour déterminer le maximum que vous devriez consacrer à votre logement, ainsi que votre niveau d’endettement:

Ratio d’endettement brut pour les dépenses hypothécaires ne doit pas dépasser plus de 30-32 % de votre revenu annuel brut (capital, intérêts, impôts fonciers, chauffage, frais de copropriété, s’il y a lieu).

Ratio d’endettement total (RET). Le RET évalue le revenu annuel brut requis pour les versements concernant toutes les dettes: maison, cartes de crédit, prêts personnels, prêt-auto. Selon le prêteur, les versements utilisés pour le calcul du RET ne doivent pas dépasser 37 à 40 % de votre revenu annuel brut. Pour calculer le RET, on combine le revenu du couple.

D’autres dépenses se dessinent à l’horizon… Vous devez peut-être remplacer votre voiture au cours de l’année qui vient ou un coûteux traitement des dents vous attend? Si le couple attend un enfant, il faudra s’attendre à payer les couches, le berceau, la poussette, le siège d’auto, et les autres frais qu’assument les parents.

Ce qui compte, c’est que vous vous sentiez à l’aise avec le montant de l’hypothèque, avec le terme et avec le calendrier de versement, même avec les sacrifices que vous choisissez de faire.

Par ElBa (École John Molson).

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Quartier Latin de Montréal, photo : GrandQuebec.com.

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