Assurance prêt hypothécaire

Assurance prêt hypothécaire au Québec

Qu’est-ce l’assurance contre défaillance de prêt hypothécaire ?

L’assurance contre la défaillance de prêt hypothécaire est un contrat d’assurance qui indemnise un prêteur hypothécaire (par exemple, une banque) en cas de perte attribuable à la défaillance d’un prêt.

Il y a défaillance d’un prêt hypothécaire lorsque l’emprunteur n’a pas fait tout ce qu’il est tenu de faire au titre de la convention de prêt. Le motif de défaillance le plus courant est le non-paiement des versements hypothécaires.

Au Canada, en vertu de la Loi sur les banques, les banques, les banques peuvent prêter jusqu’à 80% du prix d’achat d’une propriété résidentielle ou de sa valeur estimative (qu’on appelle souvent le ration d’emprunt), selon le moins élevé de ces montants, sans qu’il soit nécessaire de faire assurer le prêt hypothécaire contre la défaillance par une compagnie d’assurance de prêts hypothécaires (l’« assureur hypothécaire »).

On appelle généralement ce type de prêt hypothécaire une hypothèque ordinaire. Si l’encours du capital de l’hypothèque donne lieu à un ratio d’emprunt supérieur à 80%, l’hypothèque doit être assurée par un assureur hypothécaire.

La banque peut aussi exiger une assurance du prêt hypothécaire sur une hypothèque ordinaire comportant des risques exceptionnels, quel que soit le ration d’emprunt. Ceci peut comprendre des priorités qui présentent de faibles perspectives de revenue parce qu’elles se trouvent dans un lieu éloigné ou dans une collectivité qui n’a qu’un seul secteur d’activité.

L’assurance prêt hypothécaire permet aux clients d’acheter une propriété avec une mise de fonds de moins de 20%, à condition qu’ils répondent aux critères d’emprunt de la banque et aux normes de tarification de l’assureur hypothécaire.

L’assurance prêt hypothécaire ne protège que la banque. Elle ne protège pas l’emprunteur ou ses intérêts dans la propriété. L’assurance prêt hypothécaire n’est pas le type d’assurance qui prend en charge les versements hypothécaires si l’emprunteur ne peut pas payer ou meurt.

Principe de l’assurance prêt hypothécaire

Si l’emprunteur cesse ses versements hypothécaires ou n’observe pas les modalités de son contrat hypothécaire, la banque peut réaliser la garantie hypothécaire. Cela signifie entamer des poursuites judiciaires afin de vendre la propriété et de recouvrir les fonds que l’emprunteur doit au titre de l’hypothèque.

Le prêteur essayera dans ce cas de recevoir le solde du montant emprunté ainsi que les intérêts et les frais juridiques. Si le prêteur ne recouvre pas la totalité du montant qui lui est dû, l’assureur hypothécaire versera au prêteur la différence, sous réserve des plafonds établis par l’assureur.  L’assureur hypothécaire peut alors entamer des poursuites judiciaires pour recouvrer la différence auprès de l’emprunteur, si la loi applicable le lui permet.

Prime de l’assurance prêt hypothécaire

La prime de l’assurance prêt hypothécaire (la « prime d’assurance ») est calculée selon un pourcentage du montant emprunté. Le montant de la prime est fonction d’un certain nombre de facteurs, notamment du montant de la mise de fonds.

Plus le ratio d’emprunt est élevé, plus la prime d’assurance sera également élevée. D’autres facteurs dont la période d’amortissement du prêt hypothécaire (le temps qu’il faut pour rembourser la totalité du prêt), la valeur de la propriété, le fait si la propriété soit occupée par le propriétaire ou louée, et l’activité professionnelle du propriétaire influent sur le calcul de la prime.

C’est l’assureur hypothécaire qui détermine les facteurs qui sont utilisés pour les calculs et montant de la prime d’assurance.

La banque perçoit la prime d’assurance de l’emprunteur pour la verser à l’assureur hypothécaire. Si l’emprunteur n’a pas suffisamment d’pour acquitter la prime d’assurance, celle-ci vient s’ajouter au moment du prêt hypothécaire.

Au décaissement du prêt hypothécaire, la banque envoie la prime d’assurance à l’assureur hypothécaire et le reste du prêt hypothécaire est versé à l’emprunteur ou à son avocat ou notaire. Si la prime d’assurance est ajoutée au montant de l’hypothèque, l’emprunteur paiera des intérêts sur la totalité du prêt, y compris la prime d’assurance.

Calcul de la prime d’assurance : Une propriété achetée 200 000$ avec une mise de fonds de 10 000$ donne lieu à un ration  d’emprunt de 95%. Si la période d’amortissement est de 25 ans, la prime de l’assurance contre la défaillance de prêt hypothécaire sera de 2,75%. Prime d’assurance = 190000 $ X 2,75% = 5 225$.

Comment l’assurance prêt hypothécaire  fonctionne-t-elle ?

Les banques peuvent souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès d’un assureur privé, si celui-ci a été approuvé par le Bureau du surintendant des institutions financières ou auprès d’une société d’État autorisée à accorder des prêts hypothécaires. La décision consistant à déterminer si l’hypothèque peut être assurée n’est pas prise par la banque. Chaque assureur hypothécaire évalue l’emprunteur et la propriété en fonction de ses propres critères et décide si l’hypothèque peut être assurée on non. Dans le cadre de son évaluation pour une assurance de prêt hypothécaire, l’assureur doit obtenir des agences d’évaluation du crédit un rapport de solvabilité de l‘emprunteur. La banque et non pas l’emprunteur, choisit l’assureur hypothécaire. Une banque peut approuver une demande de prêt hypothécaire, mais la proposition d’assurance peut être refusée par l’assureur. Dans ce cas, la banque ne pourra pas accorder le prêt, à moins qu’un autre assureur hypothécaire soit prêt à assurer l’hypothèque.

Ententes avec un assureur hypothécaire

Plusieurs banques canadiennes concluent des ententes avec des sociétés d’assurance hypothécaire pour fournir à ces sociétés les services nécessaires pour l’approbation et la tarification des demandes d’assurance prêt hypothécaire, ainsi que des services pour l’administration courante des polices d’assurance contre la défaillance de prêt hypothécaire. C’est-à-dire, des banques reçoivent des droits ponctuels pour chaque demande d’assurance prêt hypothécaire approuvée, à condition que les fonds d’hypothèque à laquelle s’applique l’assurance de prêt hypothécaire soient avancées.

Les droits versés à la banque correspondante, ne font pas augmenter le moment de la prime d’assurance, ce qui veut dire que l’emprunteur ne paie pas plus pour la police d’assurance contre la défaillance de prêt hypothécaire en raison d’une entente.

Si une banque dispose d’une entente avec un assureur hypothécaire, avant d’avancer les fonds d’une hypothèque assurée, la banque doit remettre à chaque emprunteur un document indiquant le nom de l’assurer hypothécaire et tout autre renseignement exigé par la loi.