Achat d’un condo
Que considérer avant l’achat d’un condo?
Si vous êtes séduit par l’idée d’être propriétaire sans avoir trop d’entretien à effectuer, et si vous désirez en conséquence acheter un condo, il y a beaucoup d’éléments à considérer avant de passer chez le notaire.
En achetant une copropriété divise, appelée communément condominium ou condo, vous devenez propriétaire d’une partie privative à usage exclusif. Le règlement de copropriété, aussi appelé « déclaration de copropriété », stipule, entre autres, les droits et obligations des copropriétaires.
Il s’agit d’une unité d’habitation (votre appartement) et, selon le cas, d’un espace de rangement et d’un stationnement. Le propriétaire d’un condo devient également propriétaire d’une fraction des parties communes, comme la toiture, les couloirs, les ascenseurs, les balcons, les fenêtres (certaines de ces parties peuvent être définies comme « à usage restreint ».
Acheter un condo, c’est devenir donc copropriétaire et accepter de ne pas gérer seul votre investissement, en plus de cohabiter selon certaines règles de conduite et de fonctionnement.
Le règlement de copropriété régit l’usage de tous les lieux. C’est cet règlement qui stipule s’il y est possible de posséder un animal domestique, et quels sont les revêtements de sol permis dans les unités d’habitation, ainsi que les contraintes affectant les usages extérieures (peut-on faire un barbecue sur son balcon couvert?, par exemple).
Les frais de condo et le fond de prévoyance
Comme propriétaire, vous devrez contribuer à des charges communes, mieux connues sous l’appellation « frais de condo », qui servent à couvrir les dépenses courantes de l’administration et de l’entretien des parties communes de l’immeuble. Ce montant varie d’une copropriété à l’autre, puisqu’il est proportionnel à la valeur relative de chaque fraction. Le montant à payer est établi en fonction du budget annuel d’exploitation et de la réserve à consulter pour le fonds de prévoyance.
Le fonds de prévoyance est exclusivement destiné aux travaux majeurs touchant les parties communes de la copropriété : réfection de la couverture, remplacement des fenêtres, réparation du parement extérieur… Le montant du fonds de prévoyance devrait d’ailleurs être justifié par un plan d’entretien préventif ou encore un rapport d’évaluation du bâtiment réalisé par des experts.
Au Québec, la loi prévoit qu’au moins 5% du montant prélevé comme frais de condo doit être versé au fonds de prévoyance, mais plusieurs experts sont d’avis que cette proportion demeure nettement insuffisante pour garantir la pérennité d’un immeuble, d’autant plus que ces 5% s’appliquent sur des frais de condo souvent maintenus au plus bas.
Avant de conclure la transaction
En plus de l’incontournable inspection préachat, quelques vérifications s’imposent avant de conclure une offre d’achat. En fait, ces vérifications pourraient vous épargner de futurs maux de tête. Vous pourrez ainsi évaluer si le cadre de vie de la propriété collective ainsi que son mode de gestion et d’administration vous conviennent vraiment.
Par exemple, prenez connaissance des procès-verbaux des assemblées générales : Cette consultation vous permettra de connaître les préoccupations des copropriétaires, alors n’hésitez pas à demander les documents des dernières années. En lisant les procès-verbaux, vous pourriez y découvrir des problèmes liés à l’administration, à la gestion, à la condition du bâtiment, au voisinage.
Dans le cas des condos, l’un des plus grands avantages des unités neuves sur les existantes, c’est la qualité de l’insonorisation, incomparablement meilleure aujourd’hui. Certains copropriétaires, voire vous voisins potentiels, ne respectent pas les règles concernant le bruit. Est-ce que l’insonorisation dans le condo envisagé répond à vous atteintes? L’entretien de l’immeuble semble-t-il minimal? Existe-t-il un litige avec le constructeur ou avec peu importe quel organisme ou personne physique. Mieux faut avoir ces informations avant d’acheter.
Avant tout, évaluez la santé financière du syndicat de la copropriété : vous voudrez savoir s’il y a endettement ou des problèmes de perception des frais de condo. De même, vous voudrez savoir si le fonds de prévoyance est suffisant (au moment de procéder à des travaux d’urgence, l’insuffisance du fonds de prévoyance peut se traduire par des cotisations spéciales pouvant atteindre des milliers de dollars. Ainsi cette précaution s’avère des plus importantes pour éviter d’hériter d’une précarité budgétaire imputable à la mauvaise gestion des administrateurs et compromettre ainsi votre équilibre financier.
Bonne chance !
Par ElBa
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