Conseils pratiques

Coopérative d’habitation

Coopérative d’habitation

Coopérative d’habitation

Une coopérative d’habitation, c’est un immeuble ordinaire (ou un ensemble d’immeubles), où habitent des personnes qui sont à la fois locataires de leur logement et collectivement propriétaires de l’immeuble. Comme propriétaires collectifs, les membres (les résidents de l’immeuble), assument ensemble la gestion complète et autonome de leur édifice et de la coopérative elle-même.

Des dizaines de milliers de personnes au Québec vivent en coopérative afin de se regrouper pour contrôler et améliorer leurs conditions de logement et leurs milieux de vie. Au total, au Québec, on compte près de 1 200 coopératives d’habitation où vivent quelque 25 000 ménages. Une grande partie de ces coopératives se sont regroupées en fédérations régionales, qui se sont à leur tour réunies au sein de la Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH).

Parmi les avantages de la coopérative d‘habitation, on peut citer le logement de qualité, bon prix; la sécurité d’occupation à long terme, prise en charge de son milieu de vie, la participation à la gestion de la coopérative, le milieu de vie sécuritaire.

En général, la propriété collective n’implique pas un investissement monétaire énorme. Le montant des parts sociales exigées du membre lorsqu’il joint les rangs de la coopérative n’est pas élevé et certaines coopératives émettent en plus des parts privilégiées, dont les valeurs diffèrent d’une coopérative à l’autre.

La gestion collective se concrétise par une participation démocratique aux assemblées, de même que par une contribution active aux différents comités nécessaires à la bonne marche de la coopérative. Chacun des membres exerce ainsi un contrôle sur la qualité de son milieu de vie.

Et puisque tout le monde participe à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, il en résulte des coûts d’opération moindres. La coopérative est donc en mesure d’offrir des loyers moins chers que les prix du marché.

Dans le cadre du contrat conclu avec chacun des membres, ceux-ci peuvent bénéficier d’une réduction du loyer normalement payable en vertu du bail, et cela en contrepartie de leur participation au sein de l’entreprise coopérative. C’est ce qu’on appelle rabais de membre.

Il ne faut pas confondre une coopérative d’habitation avec une HLM, un OSBL d’habitation ou un condominium.

Une Habitation à Loyer Modique (HLM) est la propriété de la Société d’habitation du Québec (SHQ) ou encore d’un office municipal d’habitation. Ces logements sont financés par le biais de subventions au déficit d’exploitation. L’OSBL d’habitation (organisme sans but lucratif) est une corporation au sens de la partie 3 de la Loi sur les compagnies du Québec (LRQ, chapitre C-38). Ces organismes sont  gérés par des intervenants locaux et les personnes qui y vivent. Quant au condominium, chaque occupant y est personnellement propriétaire de son logement, qu’il achète et qu’il peut vendre avec profit.

Certaines coopératives ont été créées pour des clientèles spécifiques : personnes âgées, familles monoparentales, immigrants, etc. La plupart n’ont cependant aucune vocation particulière (mais plusieurs coopératives disposent de quelques appartements aménagés pour des personnes handicapées.

Les coopératives d’habitation sont régies par la Loi sur les coopératives, qui détermine, entre autres, les règles juridiques relatives à la constitution, au financement et au fonctionnement associatif des coopératives. La Loi sur les coopératives  comporte également des dispositions applicables spécifiquement aux coopératives d’habitation. D’ailleurs, en tant que propriétaires d’immeubles à logements et, pour la plupart, en tant que gestionnaires de fonds publics, les coopératives d’habitation doivent également respecter différentes autres lois, règlements et accords.

La base de la coopérative, c’est l’assemblée des membres (l’assemblée générale) qui est constituée de l’ensemble des membres. Chaque membre dispose d’un droit de vote égal à l’assemblée des membres. L’assemblée se réunit au moins une fois par année afin de tenir l’assemblée générale annuelle, laquelle doit se tenir dans les quatre mois suivant la fin de l’exercice financier de la coopérative. La coopérative peut également tenir des assemblées extraordinaires pour débattre et décider de toutes questions relevant de la compétence de l’assemblée. L’assemblée des membres a le pouvoir exclusif d’adopter et de modifier les règlements de la coopérative.

Le conseil d’administration est composé d’au moins 5 et d’au plus 15 administrateurs. Ce conseil occupe une place centrale dans le fonctionnement coopératif et il voit à la bonne marche des affaires de la coopérative.

C’est le conseil d’administration qui admet les nouveaux membres et décide de suspendre ou d’exclure ceux-ci.

Aucun membre du conseil ne peut être rémunéré pour le travail qu’il accomplit comme administrateur. Il est possible pour une coopérative comptant moins de 25 membres de ne pas élire de conseil d’administration. Toutefois, il s’agit là d’une exception et certaines conditions doivent être respectées.

Pour effectuer les différentes tâches inhérentes au bon fonctionnement de la coopérative, on forme généralement des comités, auxquels participent les membres selon leurs intérêts et leurs compétences. Cette pratique permet de répartir le travail entre l’ensemble des résidents, évitant d’en faire porter trop lourd à seulement quelques-uns. La participation aux comités fortifie en outre l’esprit communautaire des membres. Les comités les plus fréquents sont ceux des finances, de l’entretien et de la sélection des nouveaux membres. Plusieurs coopératives ont aussi un comité de formation qui assure qu’il y ait toujours des membres en mesure de prendre la relève dans les tâches de gestion et d’entretien. C’est par ce comité que se fait l’éducation aux principes et aux valeurs de la coopération. En fait, quand quelqu’un ne fait pas sa part, le travail retombe sur les épaules des autres.

D’autres coopératives ont des comités de secrétariat, de loisir, d’environnement, de bon voisinage, etc.

Pour fonctionner de façon efficace, les coopératives se dotent de plusieurs outils : règlements, politiques et procédures, plan de gestion, plan d’entretien, contrat de membre, cahier de membre, etc.

Soulignons que l’adhésion à une coopérative d’habitation procure des privilèges et de nombreux avantages, mais elle entraîne aussi des responsabilités. Le membre d’une coopérative d’habitation s’engage à contribuer économiquement à la coopérative en souscrivant une part sociale, lors de son adhésion; exercer son pouvoir démocratique, en participant aux assemblées des membres et en votant; accomplir un certain nombre de tâches requises pour le bon fonctionnement de la coopérative; respecter les règlements de la coopérative, de même que les valeurs et principes coopératifs.

Pour devenir membre d’une coopérative d’habitation, il faut présenter une demande à une coopérative que vous avez préalablement choisie en fonction, par exemple, de sa situation géographique, de sa taille ou du coût des loyers. Une fois que vous aurez postulé pour un logement, le comité de sélection pourra vous inviter à répondre à un questionnaire écrit, et c’est sur la foi de vos réponses qu’on vous convoquera, ou non, à une entrevue de sélection. Notez que plusieurs coopératives maintiennent à jour une liste de candidats à laquelle elles se réfèrent lorsqu’un logement devient vacant. Si vous désirez vous inscrire sur une liste ou si vous voulez connaître la liste des coopératives de votre ville ou de votre région, le mieux est de consulter le site Internet de votre fédération régionale ou de communiquer avec elle. Certaines fédérations tiennent elles-mêmes une liste d’attente pour leurs coopératives. Les fédérations sauront aussi vous dire s’il y a de nouvelles coopératives en développement dans le secteur que vous recherchez.

Si vous obtenez cette entrevue de sélection, sachez qu’il y a probablement plusieurs autres candidats intéressés par  le même logement. Le comité de sélection que vous rencontrerez évaluera votre candidature en fonction de plusieurs critères : vos connaissances sur l’habitation coopérative et le mode de vie que cela implique; votre esprit communautaire; votre désir réel de vous impliquer dans les tâches et activités de la coopérative; vos compétences particulières susceptibles d’être utiles à la coopérative; le nombre de personnes dans votre ménage, en fonction du logement disponible; vos revenus; vos antécédents comme locataire.

À la suite d’une recommandation favorable du comité de sélection, vous serez admis officiellement comme membre par le conseil d’administration. Une fois votre candidature acceptée, vous aurez à signer un bail de location ainsi qu’un contrat de membre avec la coopérative, et à acquitter le montant des parts de qualification (parts sociales et, dans certains cas, parts privilégiées) demandé par la coopérative.

Toute personne qui souhaite prendre en charge ses conditions de logement peut participer à la création d’une entreprise coopérative en habitation et développer un projet d’habitation. Une fois le groupe formé, la coopérative doit être légalement constituée et son existence doit être publicisée auprès des autorités gouvernementales compétentes, c’est-à-dire l’Inspecteur général des institutions financières (IGIF), ainsi que le ministère du Développement économique, de l’Innovation et de l’Exportation (MDEIE), qui est le ministère responsable de l’application de la Loi sur les coopératives. Les modalités et la procédure de constitution d’une coopérative sont prévues aux articles 7 et suivants de la Loi sur les coopératives.

En général, au moins 12 membres fondateurs sont requis pour la constitution d’une coopérative. Cependant, le MDEIE peut à certaines conditions réduire ce nombre jusqu’à cinq. La constitution se fait par le dépôt, au MDEIE, de statuts constitutifs indiquant le nom de la coopérative, le district judiciaire où se trouve son domicile, l’objet pour lequel elle est constituée, ainsi que le nom et le domicile des membres fondateurs. Les statuts peuvent en outre contenir diverses autres dispositions. Les statuts doivent de plus être accompagnés d’une requête demandant la constitution de la coopérative signée par deux membres fondateurs; d’un avis indiquant le nom et le domicile de la personne désignée comme secrétaire provisoire de la coopérative; d’un avis indiquant le mode et le délai de convocation de l’assemblée d’organisation; d’un avis indiquant le domicile de la coopérative.

Une fois la coopérative a une existence légale, les membres doivent développer un projet d’habitation viable et répondant à leurs besoins. Cette partie du travail nécessite un niveau de connaissance et d’expertise pour lequel vous aurez besoin d’aide. Il existe dans toutes les régions du Québec des ressources capables de vous appuyer pour la réalisation de votre projet.

Les programmes de subvention AccèsLogis Québec et Logement abordable Québec – volet social et communautaire offrent par ailleurs du financement pour la réalisation de logements coopératifs : nouvelles constructions, rénovation ou recyclage d’édifices. Notons toutefois que le programme Logement abordable Québec comporte certaines restrictions d’application sur le territoire de la province.

De son côté, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) offre un programme de prêts de démarrage appelé Programme de partenariat public-privé permettant, entre autres, la construction de coopératives d’habitation.

Notons finalement que la Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH) est un organisme qui regroupe six fédérations régionales et un bureau de la CQCH en Outaouais qui, eux-mêmes, représentent près de 950 coopératives d’habitation membres. Son rôle est d’appuyer les fédérations afin qu’elles fournissent aux membres des coopératives l’information et les services dont ils ont besoin pour assurer une saine gestion de leurs immeubles et améliorer leurs conditions de logement.

Pour en apprendre plus sur les coopératives d’habitation, visitez le site Web de la Confédération québécoise des coopératives d’habitation : www.cooperativehabitation.coop

immeuble ville de mont royal

Nettoyer une maison pleine d’enfants est aussi efficace que de dégager une allée à la pelle pendant une tempête de neige. (Phyllis Diller, pianiste et comédienne américaine). Photo : © GrandQuebec.com

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